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新时代房企发展面临四维转型
发布日(ri)期:2019-04-08 字号:[ ]

  随着(zhe)房(fang)地(di)(di)产市(shi)场(chang)整体环境的(de)变化,传统(tong)的(de)以获取土地(di)(di)为中心的(de)赢(ying)利(li)模式越(yue)来越(yue)难以支撑房(fang)地(di)(di)产企(qi)业(ye)的(de)持续发展。这就(jiu)要求房(fang)地(di)(di)产开发企(qi)业(ye)根(gen)据企(qi)业(ye)所控制或(huo)拥(yong)有的(de)资(zi)源(yuan)与核心竞(jing)争能力等对传统(tong)的(de)赢(ying)利(li)模式进(jin)行创新(xin)与转型,促进(jin)企(qi)业(ye)的(de)持续发展。

  十(shi)九大(da)报告(gao)提出,坚持(chi)“房(fang)(fang)子是用(yong)来(lai)(lai)住的(de)(de)(de),不(bu)是用(yong)来(lai)(lai)炒(chao)的(de)(de)(de)”的(de)(de)(de)定位,意味着(zhe)房(fang)(fang)地产(chan)(chan)(chan)(chan)功能将(jiang)发(fa)生(sheng)转(zhuan)变(bian),由其过度衍生(sheng)的(de)(de)(de)投(tou)资投(tou)机属性回归到基本(ben)的(de)(de)(de)居(ju)住属性。当前,中国正迎来(lai)(lai)第三次(ci)消费结构(gou)升(sheng)级(ji)(ji),消费者对于品(pin)质生(sheng)活的(de)(de)(de)强(qiang)烈需求,将(jiang)是新(xin)时(shi)代房(fang)(fang)地产(chan)(chan)(chan)(chan)高(gao)质量发(fa)展(zhan)(zhan)的(de)(de)(de)最大(da)驱动力。同时(shi),消费结构(gou)升(sheng)级(ji)(ji)也将(jiang)使(shi)房(fang)(fang)地产(chan)(chan)(chan)(chan)市场(chang)绿(lv)色产(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)的(de)(de)(de)增值(zhi)效应(ying)更加明显。面对宏观经济的(de)(de)(de)巨大(da)变(bian)革,房(fang)(fang)地产(chan)(chan)(chan)(chan)行业(ye)(ye)发(fa)展(zhan)(zhan)即(ji)将(jiang)进(jin)入新(xin)时(shi)代,房(fang)(fang)地产(chan)(chan)(chan)(chan)开发(fa)企(qi)业(ye)(ye)的(de)(de)(de)发(fa)展(zhan)(zhan)战略也将(jiang)面临开发(fa)理念、盈(ying)利模式、产(chan)(chan)(chan)(chan)业(ye)(ye)方向、产(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)结构(gou)等多维(wei)转(zhuan)型(xing)。

  转变开发理念

  树(shu)立(li)城市(shi)(shi)(shi)运(yun)(yun)(yun)营商的(de)(de)理念。所(suo)谓城市(shi)(shi)(shi)运(yun)(yun)(yun)营商,是指围绕城市(shi)(shi)(shi)的(de)(de)总体发(fa)(fa)(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)目(mu)标和发(fa)(fa)(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)规划,充(chong)分运(yun)(yun)(yun)用市(shi)(shi)(shi)场化的(de)(de)机制(zhi)和手段,通过发(fa)(fa)(fa)挥(hui)企(qi)业(ye)产(chan)(chan)业(ye)优(you)势和资(zi)源(yuan)优(you)势,结(jie)合城市(shi)(shi)(shi)发(fa)(fa)(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)的(de)(de)特殊机遇(yu),在(zai)(zai)满(man)足城市(shi)(shi)(shi)居民需求(qiu)的(de)(de)同时(shi)(shi),使(shi)自己的(de)(de)开(kai)发(fa)(fa)(fa)项目(mu)能(neng)够(gou)成为(wei)城市(shi)(shi)(shi)发(fa)(fa)(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)建(jian)(jian)设的(de)(de)有(you)机组(zu)成部(bu)分的(de)(de)经(jing)营开(kai)发(fa)(fa)(fa)商。当前房(fang)地(di)产(chan)(chan)行业(ye)已经(jing)进入了(le)以(yi)资(zi)产(chan)(chan)管理为(wei)主的(de)(de)阶段。随着(zhe)城市(shi)(shi)(shi)发(fa)(fa)(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)脚步的(de)(de)加快,政府在(zai)(zai)土地(di)出让时(shi)(shi)也(ye)附加了(le)如产(chan)(chan)业(ye)化等运(yun)(yun)(yun)营上的(de)(de)要求(qiu)。同时(shi)(shi),一些具有(you)新概(gai)念、新定位、新功(gong)能(neng)的(de)(de)新城建(jian)(jian)设也(ye)在(zai)(zai)加大布局建(jian)(jian)设。如雄安新区(qu)的(de)(de)建(jian)(jian)设、粤港澳大湾(wan)区(qu)世界城市(shi)(shi)(shi)群建(jian)(jian)设等,都为(wei)房(fang)地(di)产(chan)(chan)企(qi)业(ye)提(ti)供了(le)参(can)与城市(shi)(shi)(shi)空间(jian)再造(zao)的(de)(de)机遇(yu)。在(zai)(zai)坚(jian)持(chi)“房(fang)住(zhu)不炒”的(de)(de)前提(ti)下,房(fang)企(qi)把发(fa)(fa)(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)模式(shi)向城市(shi)(shi)(shi)运(yun)(yun)(yun)营商转变(bian),最终能(neng)够(gou)把经(jing)济效益和社会效益有(you)机统一起来,从而(er)获取更多(duo)的(de)(de)发(fa)(fa)(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)空间(jian)。

  向(xiang)土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)综合经(jing)营(ying)者转变。在(zai)房地(di)(di)(di)(di)(di)产(chan)(chan)业(ye)发(fa)(fa)(fa)展(zhan)初期,房地(di)(di)(di)(di)(di)产(chan)(chan)企(qi)(qi)业(ye)比较重视(shi)土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)获取与(yu)开发(fa)(fa)(fa)、房地(di)(di)(di)(di)(di)产(chan)(chan)产(chan)(chan)品(pin)的(de)生产(chan)(chan)和销售,而(er)忽视(shi)了对产(chan)(chan)品(pin)规划(hua)和物(wu)业(ye)管理(li)等等。经(jing)过二十多年的(de)发(fa)(fa)(fa)展(zhan),房地(di)(di)(di)(di)(di)产(chan)(chan)商(shang)品(pin)化程(cheng)度(du)已(yi)大大提(ti)高,企(qi)(qi)业(ye)间(jian)竞争也越(yue)(yue)来越(yue)(yue)激烈,消费者对房地(di)(di)(di)(di)(di)产(chan)(chan)商(shang)品(pin)的(de)结构、建筑(zhu)风格与(yu)环境以及物(wu)业(ye)管理(li)等方面(mian)提(ti)出(chu)了更高的(de)要求。尤(you)其是(shi)中央提(ti)出(chu)加(jia)快住房保(bao)障体系(xi)建设,大力发(fa)(fa)(fa)展(zhan)住房租赁市场的(de)发(fa)(fa)(fa)展(zhan)方向(xiang),房地(di)(di)(di)(di)(di)产(chan)(chan)开发(fa)(fa)(fa)企(qi)(qi)业(ye)从单纯(chun)的(de)土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)开发(fa)(fa)(fa)者向(xiang)土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)经(jing)营(ying)者转变,从而(er)改变开发(fa)(fa)(fa)的(de)短期行为模式,最大限度(du)地(di)(di)(di)(di)(di)体现(xian)土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)的(de)价(jia)值,并给公司带来平稳的(de)现(xian)金流,保(bao)证公司的(de)持续性发(fa)(fa)(fa)展(zhan)。

  参与城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)更新(xin)(xin)与空(kong)间再(zai)利(li)用(yong)(yong)。城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)空(kong)间再(zai)利(li)用(yong)(yong)是(shi)指对城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)中(zhong)心(xin)区的(de)旧(jiu)楼(lou)进(jin)行改造再(zai)包装的(de)工(gong)程。这(zhei)(zhei)种房(fang)(fang)地(di)(di)(di)产(chan)商业(ye)模(mo)式在(zai)欧美等(deng)发(fa)(fa)(fa)达国家早已成(cheng)熟,但在(zai)国内由于(yu)政府和发(fa)(fa)(fa)展商醉心(xin)于(yu)造新(xin)(xin)城(cheng)(cheng),因此在(zai)这(zhei)(zhei)方面相(xiang)对比较滞(zhi)后。随着房(fang)(fang)地(di)(di)(di)产(chan)逐步(bu)进(jin)入存(cun)量(liang)(liang)房(fang)(fang)时(shi)代,新(xin)(xin)增土(tu)(tu)地(di)(di)(di)供应量(liang)(liang)逐步(bu)紧(jin)缩,盘活存(cun)量(liang)(liang)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)是(shi)未来(lai)发(fa)(fa)(fa)展的(de)重(zhong)点方向(xiang)之一(yi)。房(fang)(fang)地(di)(di)(di)产(chan)开(kai)发(fa)(fa)(fa)企(qi)业(ye)从(cong)单纯(chun)的(de)索取土(tu)(tu)地(di)(di)(di)向(xiang)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)空(kong)间的(de)再(zai)利(li)用(yong)(yong)转(zhuan)变,从(cong)而(er)在(zai)竞争(zheng)激烈的(de)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)争(zheng)夺之外打开(kai)一(yi)个新(xin)(xin)的(de)发(fa)(fa)(fa)展空(kong)间。随着国家的(de)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)政策从(cong)紧(jin),这(zhei)(zhei)将成(cheng)为房(fang)(fang)地(di)(di)(di)产(chan)开(kai)发(fa)(fa)(fa)企(qi)业(ye)新(xin)(xin)的(de)利(li)润增长点。近年来(lai),上(shang)海通过(guo)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)更新(xin)(xin)盘活大(da)量(liang)(liang)工(gong)业(ye)仓储用(yong)(yong)地(di)(di)(di)。不少老(lao)厂房(fang)(fang)、老(lao)仓库在(zai)更新(xin)(xin)改造后,都焕发(fa)(fa)(fa)了(le)新(xin)(xin)的(de)活力和生机,土(tu)(tu)地(di)(di)(di)价值也得到了(le)体现。

  转变盈(ying)利模(mo)式

  随着房地(di)产(chan)市场整体环(huan)境的(de)(de)变化,传(chuan)统(tong)的(de)(de)以获(huo)取(qu)土地(di)为中心(xin)的(de)(de)赢利模式(shi)越(yue)来越(yue)难以支撑房地(di)产(chan)企(qi)(qi)业(ye)的(de)(de)持续发(fa)展(zhan)。这就(jiu)要求房地(di)产(chan)开发(fa)企(qi)(qi)业(ye)根(gen)据企(qi)(qi)业(ye)所控(kong)制或拥有(you)的(de)(de)资源与核心(xin)竞争能力等对传(chuan)统(tong)的(de)(de)赢利模式(shi)进行创(chuang)新与转(zhuan)型,促进企(qi)(qi)业(ye)的(de)(de)持续发(fa)展(zhan)。

  向低(di)(di)成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)(ben)规模(mo)(mo)化发(fa)(fa)展(zhan)战略转(zhuan)变。房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)产(chan)企(qi)(qi)业(ye)(ye)在发(fa)(fa)展(zhan)过程(cheng)中单(dan)独依靠圈(quan)地(di)就能(neng)获取暴利的(de)时(shi)代(dai)已经过去,因(yin)此(ci)低(di)(di)成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)(ben)的(de)策(ce)略将是保持企(qi)(qi)业(ye)(ye)具有核(he)心竞争力的(de)一(yi)种重(zhong)要(yao)策(ce)略。针对(dui)开(kai)发(fa)(fa)周(zhou)期长、资金流(liu)量大(da)、流(liu)程(cheng)多(duo)的(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)产(chan)企(qi)(qi)业(ye)(ye)来说(shuo),需要(yao)拥有严格(ge)的(de)成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)(ben)管(guan)理(li)(li)(li)(li)制(zhi)度,制(zhi)定(ding)科学合(he)理(li)(li)(li)(li)的(de)管(guan)理(li)(li)(li)(li)方(fang)法和管(guan)理(li)(li)(li)(li)程(cheng)序(xu),特(te)别注重(zhong)规模(mo)(mo)经济发(fa)(fa)展(zhan)对(dui)降低(di)(di)企(qi)(qi)业(ye)(ye)成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)(ben)的(de)重(zhong)要(yao)影响。在房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)产(chan)资产(chan)化和消费(fei)结构(gou)升(sheng)(sheng)级(ji)的(de)双重(zhong)压力下,房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)产(chan)行(xing)业(ye)(ye)市场(chang)集中度也不(bu)断提升(sheng)(sheng),越来越多(duo)的(de)中小房(fang)(fang)(fang)(fang)企(qi)(qi)将被(bei)迫面(mian)临被(bei)收购(gou)的(de)境遇,房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)产(chan)行(xing)业(ye)(ye)呈现规模(mo)(mo)化聚集与并购(gou)频(pin)发(fa)(fa)的(de)局面(mian)。在成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)(ben)控(kong)制(zhi)方(fang)面(mian),大(da)型房(fang)(fang)(fang)(fang)企(qi)(qi)可(ke)以凭借规模(mo)(mo)化优势(shi),来控(kong)制(zhi)开(kai)发(fa)(fa)及运(yun)营(ying)成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)(ben),规模(mo)(mo)化达到一(yi)定(ding)程(cheng)度后也有利于(yu)降低(di)(di)成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)(ben)。因(yin)此(ci),房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)产(chan)企(qi)(qi)业(ye)(ye)在发(fa)(fa)展(zhan)过程(cheng)中需要(yao)准确掌握行(xing)业(ye)(ye)发(fa)(fa)展(zhan)趋势(shi),在充分发(fa)(fa)挥规模(mo)(mo)化优势(shi)的(de)同时(shi),积极向低(di)(di)负债、低(di)(di)杠杆、低(di)(di)成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)(ben)、高周(zhou)转(zhuan)的(de)“三(san)低(di)(di)一(yi)高”发(fa)(fa)展(zhan)模(mo)(mo)式进(jin)行(xing)转(zhuan)变。

  向(xiang)(xiang)持有(you)型物(wu)业(ye)(ye)(ye)运营转变。随着第三产(chan)(chan)业(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)加速发(fa)展,市(shi)场(chang)对(dui)商业(ye)(ye)(ye)、写字楼等(deng)物(wu)业(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)需(xu)求将(jiang)迎来快速释放(fang)过程,从而为(wei)持有(you)型物(wu)业(ye)(ye)(ye)提供了广阔前景(jing)和良好(hao)机遇。未来房(fang)地(di)(di)(di)产(chan)(chan)市(shi)场(chang)将(jiang)逐(zhu)步进入存量房(fang)时(shi)代,房(fang)企也由买地(di)(di)(di)卖(mai)房(fang)以赚(zhuan)(zhuan)取资(zi)产(chan)(chan)升值收益的(de)(de)(de)重(zhong)资(zi)产(chan)(chan)模(mo)式(shi)走向(xiang)(xiang)赚(zhuan)(zhuan)取增值服务收益为(wei)主(zhu)的(de)(de)(de)轻资(zi)产(chan)(chan)模(mo)式(shi)。随着房(fang)地(di)(di)(di)产(chan)(chan)开(kai)发(fa)企业(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)资(zi)金实(shi)力大大增强,不少房(fang)地(di)(di)(di)产(chan)(chan)开(kai)发(fa)商将(jiang)可持有(you)物(wu)业(ye)(ye)(ye)纳入未来发(fa)展的(de)(de)(de)战略规划(hua)。房(fang)地(di)(di)(di)产(chan)(chan)开(kai)发(fa)企业(ye)(ye)(ye)投资(zi)商业(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)产(chan)(chan)并(bing)进行持有(you),为(wei)企业(ye)(ye)(ye)提供长期(qi)稳定的(de)(de)(de)现(xian)金流,可以有(you)效提高(gao)房(fang)企抵(di)抗房(fang)地(di)(di)(di)产(chan)(chan)行业(ye)(ye)(ye)周期(qi)性风险(xian)的(de)(de)(de)能(neng)力。

  向“轻资(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)产(chan)(chan)(chan)”运(yun)营(ying)转型(xing)。从(cong)重资(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)产(chan)(chan)(chan)模式(shi)转向轻资(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)产(chan)(chan)(chan)模式(shi),从(cong)以获取资(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)产(chan)(chan)(chan)升(sheng)值(zhi)收益为主,转向以获取增值(zhi)服务收益为主,也是房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)产(chan)(chan)(chan)开发战略(lve)转型(xing)方向之一(yi)(yi)。房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)产(chan)(chan)(chan)市(shi)场(chang)宏观调控(kong)政策(ce)的(de)影响下(xia),房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)产(chan)(chan)(chan)价格(ge)上升(sheng)速度明(ming)显(xian)放缓,行业(ye)利润率、杠杆率逐步下(xia)滑(hua)。在此市(shi)场(chang)背(bei)景(jing)下(xia),一(yi)(yi)些大(da)型(xing)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)产(chan)(chan)(chan)企业(ye)也在纷纷提前布局“轻资(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)产(chan)(chan)(chan)”。实现(xian)轻资(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)产(chan)(chan)(chan)运(yun)营(ying),需要(yao)企业(ye)对整条供应链有较强的(de)把控(kong)能(neng)力(li)。当前房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)产(chan)(chan)(chan)市(shi)场(chang)的(de)“轻资(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)产(chan)(chan)(chan)化”尚(shang)没有一(yi)(yi)个(ge)固定的(de)模式(shi),各(ge)大(da)企业(ye)也在根据(ju)自身(shen)优势积极(ji)探(tan)索(suo)“轻资(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)产(chan)(chan)(chan)”业(ye)务。从(cong)未来(lai)发展趋(qu)(qu)势来(lai)看,这一(yi)(yi)轮房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)产(chan)(chan)(chan)周期(qi)(qi)的(de)高利润、高杠杆的(de)黄(huang)金时期(qi)(qi)已(yi)经(jing)过去。从(cong)欧美发达国(guo)家房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)产(chan)(chan)(chan)市(shi)场(chang)经(jing)验来(lai)看,“轻资(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)产(chan)(chan)(chan)”运(yun)营(ying)是房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)产(chan)(chan)(chan)企业(ye)发展的(de)重要(yao)趋(qu)(qu)势之一(yi)(yi),资(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)产(chan)(chan)(chan)运(yun)营(ying)能(neng)力(li)、服务能(neng)力(li)将是下(xia)一(yi)(yi)轮房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)产(chan)(chan)(chan)周期(qi)(qi)中(zhong)企业(ye)重要(yao)的(de)核心竞争力(li)。

  转变产业方向

  泛(fan)(fan)产(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)业(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)产(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)开(kai)(kai)(kai)发(fa)(fa)。在房(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)产(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)市场供给侧(ce)改革的(de)(de)大背(bei)景下,传(chuan)统房(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)产(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)企业(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)将进一(yi)步加快转型(xing),以房(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)产(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)开(kai)(kai)(kai)发(fa)(fa)为(wei)基础,向(xiang)(xiang)物(wu)(wu)业(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)、商旅(lv)、体育(yu)(yu)、金(jin)融等(deng)(deng)相关联(lian)(lian)行(xing)业(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)延(yan)伸价值(zhi)链,成为(wei)主要(yao)房(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)产(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)开(kai)(kai)(kai)发(fa)(fa)企业(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)转型(xing)发(fa)(fa)展的(de)(de)重要(yao)趋势。在过(guo)去几年,传(chuan)统房(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)产(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)企业(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)转型(xing)探(tan)索主要(yao)分(fen)为(wei)以下四(si)类:第(di)一(yi),提(ti)供社(she)区(qu)(qu)深服(fu)(fu)(fu)务,从前期开(kai)(kai)(kai)发(fa)(fa)向(xiang)(xiang)售后(hou)的(de)(de)服(fu)(fu)(fu)务延(yan)伸。例如(ru)万科物(wu)(wu)业(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)服(fu)(fu)(fu)务全(quan)面市场化(hua),新城地(di)(di)(di)(di)(di)(di)产(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)利(li)用互联(lian)(lian)网平台提(ti)供社(she)区(qu)(qu)服(fu)(fu)(fu)务等(deng)(deng);第(di)二,全(quan)面布(bu)局金(jin)融业(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)务。如(ru)万科涉(she)足资(zi)产(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)证券(quan)化(hua),公(gong)募REITs基金(jin);恒(heng)大通过(guo)收购中(zhong)新大人(ren)寿,盛京银(yin)行(xing)股份涉(she)足金(jin)融业(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)等(deng)(deng)。第(di)三(san),布(bu)局教育(yu)(yu)、医疗、养(yang)老、体育(yu)(yu)等(deng)(deng)其他综合行(xing)业(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)。如(ru)远洋地(di)(di)(di)(di)(di)(di)产(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)涉(she)足高端私人(ren)诊(zhen)所等(deng)(deng)。第(di)四(si),“房(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)产(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)+”的(de)(de)泛(fan)(fan)产(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)业(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)产(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)开(kai)(kai)(kai)发(fa)(fa)。如(ru)鲁能集团2015年提(ti)出的(de)(de)泛(fan)(fan)产(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)业(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)产(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)七大产(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)品线。未来(lai)房(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)产(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)行(xing)业(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)不再是单(dan)一(yi)的(de)(de)行(xing)业(ye)(ye)(ye)(ye)(ye),而是一(yi)种泛(fan)(fan)产(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)业(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)发(fa)(fa)展模式,房(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)产(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)企业(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)将会(hui)融合零售、办公(gong)、物(wu)(wu)流、仓储(chu)、养(yang)老、公(gong)共(gong)服(fu)(fu)(fu)务等(deng)(deng)等(deng)(deng)不同(tong)细分(fen)领域,同(tong)时向(xiang)(xiang)金(jin)融、医疗、体育(yu)(yu)等(deng)(deng)房(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)产(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)之(zhi)外的(de)(de)行(xing)业(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)拓展。

  关注特(te)色小(xiao)城(cheng)(cheng)镇(zhen)发(fa)(fa)展。2018年(nian)中国城(cheng)(cheng)镇(zhen)化率(lv)已经(jing)达到(dao)59.58%,已经(jing)进入了城(cheng)(cheng)镇(zhen)化减(jian)速期。根(gen)据发(fa)(fa)达国家(jia)经(jing)验,这(zhei)一发(fa)(fa)展阶段将逐步形成(cheng)都市圈和(he)(he)城(cheng)(cheng)市群,环核心(xin)城(cheng)(cheng)市的(de)(de)(de)卫星城(cheng)(cheng)及(ji)卫星镇(zhen)将得到(dao)核心(xin)城(cheng)(cheng)市溢出的(de)(de)(de)产业和(he)(he)人口资源,从而实(shi)现快速发(fa)(fa)展。2016年(nian),住建部、发(fa)(fa)改委和(he)(he)财政部三大(da)部委联合发(fa)(fa)布通知,到(dao)2020年(nian),将培(pei)育(yu)1000个左右(you)各具(ju)特(te)色、富有活力(li)的(de)(de)(de)特(te)色小(xiao)镇(zhen),引领带动全国小(xiao)城(cheng)(cheng)镇(zhen)建设(she)。在当(dang)前宏观政策环境日益趋(qu)紧、房(fang)地产市场竞争日趋(qu)激烈的(de)(de)(de)背景下,大(da)城(cheng)(cheng)市+特(te)色小(xiao)镇(zhen)的(de)(de)(de)发(fa)(fa)展模(mo)式(shi)有望成(cheng)为推动区域经(jing)济发(fa)(fa)展的(de)(de)(de)一种新模(mo)式(shi),房(fang)地产企(qi)(qi)业应从发(fa)(fa)展战略的(de)(de)(de)高度介入特(te)色小(xiao)镇(zhen)这(zhei)一城(cheng)(cheng)镇(zhen)化模(mo)式(shi),从传(chuan)统(tong)的(de)(de)(de)房(fang)企(qi)(qi)变身(shen)产业地产运营商,实(shi)现自(zi)身(shen)转(zhuan)型升级。

  注(zhu)重(zhong)绿(lv)(lv)(lv)色地(di)(di)产(chan)(chan)发(fa)(fa)展(zhan)。生态文明(ming)建(jian)设理(li)念(nian)深入人心,绿(lv)(lv)(lv)色发(fa)(fa)展(zhan)成(cheng)为国(guo)策。尤其(qi)是(shi)当(dang)前正面(mian)临第三次消费结(jie)构升级,使得房(fang)地(di)(di)产(chan)(chan)市场(chang)绿(lv)(lv)(lv)色产(chan)(chan)品的增(zeng)值效应(ying)凸显。在推进新(xin)型(xing)城镇化(hua)和向(xiang)(xiang)可(ke)持(chi)续(xu)发(fa)(fa)展(zhan)的经(jing)济转型(xing)过程中(zhong),建(jian)筑(zhu)行(xing)(xing)业(ye)将成(cheng)为影(ying)响(xiang)城市经(jing)济转型(xing)的决(jue)定性(xing)因素(su)。从2013年(nian)(nian)国(guo)办发(fa)(fa)1号文《绿(lv)(lv)(lv)色建(jian)筑(zhu)行(xing)(xing)动方案(an)》,到(dao)2014年(nian)(nian)3月《国(guo)家新(xin)型(xing)城镇化(hua)规(gui)划(2014-2020年(nian)(nian))》提出到(dao)2020年(nian)(nian)城镇绿(lv)(lv)(lv)色建(jian)筑(zhu)占新(xin)建(jian)建(jian)筑(zhu)比(bi)重(zhong)要达(da)到(dao)50%,再到(dao)新(xin)版(ban)《绿(lv)(lv)(lv)色建(jian)筑(zhu)评价标准》正式实(shi)施,从政府层面(mian)推行(xing)(xing)绿(lv)(lv)(lv)色地(di)(di)产(chan)(chan)已(yi)经(jing)成(cheng)为房(fang)地(di)(di)产(chan)(chan)行(xing)(xing)业(ye)发(fa)(fa)展(zhan)的大(da)方向(xiang)(xiang)。

  转变产品结构(gou)

  现在的(de)(de)房(fang)地产(chan)(chan)产(chan)(chan)品(pin)(pin),无论是(shi)结(jie)构(gou)设(she)计,还是(shi)功能分布,与(yu)几年(nian)前都不可(ke)同日而(er)语(yu)。过去(qu)十几年(nian)来(lai),房(fang)地产(chan)(chan)产(chan)(chan)品(pin)(pin)形态发(fa)生(sheng)了巨大的(de)(de)变(bian)化,而(er)且这种(zhong)(zhong)加速(su)(su)升级换(huan)代的(de)(de)趋(qu)势(shi)还会持续下去(qu)。这种(zhong)(zhong)升级是(shi)房(fang)地产(chan)(chan)行业本身(shen)发(fa)展的(de)(de)必(bi)然趋(qu)势(shi),也是(shi)中国(guo)(guo)进入新时代以后,我(wo)国(guo)(guo)社会主要矛盾的(de)(de)改变(bian)对房(fang)地产(chan)(chan)企业的(de)(de)要求。未来(lai)我(wo)国(guo)(guo)商品(pin)(pin)房(fang)市(shi)(shi)(shi)场(chang)(chang)、商业地产(chan)(chan)市(shi)(shi)(shi)场(chang)(chang),市(shi)(shi)(shi)场(chang)(chang)竞争会越来(lai)越激(ji)烈(lie),产(chan)(chan)品(pin)(pin)升级换(huan)代的(de)(de)速(su)(su)度会进一步加快。

  功能多(duo)(duo)(duo)样(yang)化。所(suo)谓(wei)产(chan)(chan)品(pin)功能多(duo)(duo)(duo)样(yang)化是(shi)指一个(ge)房(fang)地(di)产(chan)(chan)项目(mu)要(yao)兼具(ju)多(duo)(duo)(duo)种使用功能。例如,传统住宅项目(mu)的(de)(de)(de)主要(yao)(甚至是(shi)唯一)的(de)(de)(de)功能就是(shi)居(ju)住。事实上(shang),除(chu)了(le)居(ju)住需求(qiu)和最基本(ben)的(de)(de)(de)购物(wu)需求(qiu)外,居(ju)者(zhe)还(hai)有(you)(you)教育(yu)、健(jian)身、社(she)(she)交(jiao)等其它需求(qiu)。越来(lai)越多(duo)(duo)(duo)的(de)(de)(de)房(fang)地(di)产(chan)(chan)企业(ye)开始在(zai)做好产(chan)(chan)品(pin)硬件的(de)(de)(de)同时,注重了(le)社(she)(she)区(qu)(qu)软环境(jing)的(de)(de)(de)打(da)造(zao),在(zai)社(she)(she)区(qu)(qu)、写字楼宇中(zhong)设(she)计了(le)空(kong)(kong)间共享(xiang)、交(jiao)流(liu)互(hu)动等和谐元素,改(gai)善(shan)社(she)(she)区(qu)(qu)日渐疏远的(de)(de)(de)邻里关(guan)系,激发(fa)社(she)(she)区(qu)(qu)活力,提高(gao)产(chan)(chan)品(pin)品(pin)位和吸(xi)引力。如,社(she)(she)区(qu)(qu)中(zhong)晨练场所(suo)、健(jian)身会馆、高(gao)端读(du)书(shu)会所(suo)等公共共享(xiang)空(kong)(kong)间。此(ci)外,近期比较热的(de)(de)(de)社(she)(she)区(qu)(qu)O2O也是(shi)为了(le)满足住户(hu)多(duo)(duo)(duo)样(yang)化需求(qiu)。此(ci)外,住宅不仅是(shi)栖息之所(suo),更是(shi)生(sheng)活平(ping)台。鲁(lu)(lu)能开发(fa)的(de)(de)(de)鲁(lu)(lu)能7号(hao)产(chan)(chan)品(pin),为社(she)(she)区(qu)(qu)有(you)(you)机(ji)打(da)造(zao)了(le)体(ti)育(yu)元素,吸(xi)引了(le)更多(duo)(duo)(duo)客户(hu)群(qun)体(ti)的(de)(de)(de)关(guan)注。

  需求智(zhi)能(neng)(neng)化(hua)。在(zai)社会信息化(hua)进(jin)程日益发(fa)展的(de)(de)(de)今天,人们对(dui)自己住宅的(de)(de)(de)关注已(yi)不仅(jin)仅(jin)局(ju)限于(yu)居(ju)室面积、周(zhou)边自然环(huan)境(jing)、交通等方面,而(er)是(shi)把(ba)更(geng)多的(de)(de)(de)兴趣和(he)注意力(li)放在(zai)与(yu)外界(jie)沟通、信息服务、安全防范、生(sheng)态智(zhi)能(neng)(neng)等方面。随(sui)着(zhe)地(di)(di)产(chan)(chan)(chan)+科技(ji)的(de)(de)(de)融合(he),房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)产(chan)(chan)(chan)产(chan)(chan)(chan)品(pin)科技(ji)化(hua)趋势日渐(jian)明显。人们对(dui)智(zhi)能(neng)(neng)、生(sheng)态、节能(neng)(neng)、恒温、恒湿、恒氧等科技(ji)元素(su)的(de)(de)(de)青(qing)睐(lai),将会加速(su)房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)产(chan)(chan)(chan)产(chan)(chan)(chan)品(pin)的(de)(de)(de)转型升级。目前,房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)产(chan)(chan)(chan)行业内明确提(ti)出“绿色地(di)(di)产(chan)(chan)(chan)战略”的(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)企有(you)二十多家(jia)。生(sheng)态、节能(neng)(neng)等科技(ji)概念还是(shi)当下少数楼(lou)盘的(de)(de)(de)亮点。但是(shi)在(zai)不久的(de)(de)(de)将来,随(sui)着(zhe)生(sheng)态理念深入(ru)人心,这些都可能(neng)(neng)成(cheng)为房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)产(chan)(chan)(chan)产(chan)(chan)(chan)品(pin)的(de)(de)(de)标准配置(zhi)。按现在(zai)日新(xin)月异的(de)(de)(de)科技(ji)进(jin)步速(su)度,或许在(zai)未来几(ji)年内,融合(he)智(zhi)能(neng)(neng)手机、智(zhi)能(neng)(neng)家(jia)居(ju)的(de)(de)(de)物(wu)联网概念将会成(cheng)为房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)产(chan)(chan)(chan)产(chan)(chan)(chan)品(pin)新(xin)趋势。

  建设(she)标(biao)准化(hua)(hua)。房(fang)地产(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)产(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)(pin)(pin)标(biao)准化(hua)(hua)是指针(zhen)对同(tong)一条房(fang)地产(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)产(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)(pin)(pin)线,研究并(bing)固化(hua)(hua)形成相对统(tong)一的(de)产(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)(pin)(pin)设(she)计、配置标(biao)准,并(bing)应用于同(tong)一产(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)(pin)(pin)系(xi)列的(de)不同(tong)项目中,以实现产(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)(pin)(pin)标(biao)准的(de)复制应用,提高(gao)产(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)(pin)(pin)质(zhi)量和开(kai)发(fa)效(xiao)率。标(biao)准化(hua)(hua)开(kai)发(fa)模(mo)式就是同(tong)一产(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)(pin)(pin)线和产(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)(pin)(pin)系(xi)列下的(de)不同(tong)项目,部分(fen)产(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)(pin)(pin)模(mo)块,比如大门、围墙、会(hui)所、户(hu)型(xing)、外立(li)面等,在多(duo)个项目上进行复制。产(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)(pin)(pin)标(biao)准化(hua)(hua)能够(gou)实现资(zi)金快速(su)周转(zhuan),提升企(qi)业(ye)绩效(xiao)。企(qi)业(ye)不仅应具有(you)一定的(de)产(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)(pin)(pin)创(chuang)新(xin)(xin)能力(li),更要有(you)高(gao)效(xiao)的(de)产(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)(pin)(pin)转(zhuan)化(hua)(hua)能力(li),即把创(chuang)新(xin)(xin)产(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)(pin)(pin)转(zhuan)化(hua)(hua)为(wei)成熟产(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)(pin)(pin),再(zai)把成熟产(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)(pin)(pin)转(zhuan)化(hua)(hua)为(wei)标(biao)准化(hua)(hua)产(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)(pin)(pin)。

  除了功能多样化(hua)(hua)、需(xu)求智能化(hua)(hua)、建设标准(zhun)化(hua)(hua)等趋(qu)势(shi)外,物联网、个性(xing)化(hua)(hua)、定(ding)制化(hua)(hua)也(ye)将是房地产产品的未(wei)来(lai)趋(qu)势(shi)。(来(lai)源:人民网)


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